Escritura e registro: por que são dois atos, dois cartórios e duas contas

Atualizado em 24/08/2026 · Custas Cartório

É a confusão mais cara do mercado imobiliário brasileiro: pagar a escritura, guardar o papel na gaveta e achar que o imóvel é seu. Não é. Enquanto o título não for registrado na matrícula, o proprietário perante a lei continua sendo quem vendeu.

O que cada um faz

A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas. O tabelião ouve as partes, confere documentos e capacidade, redige o negócio e dá fé pública ao que foi declarado. O resultado é um título — a prova formal de que o negócio existiu e foi celebrado daquele jeito.

O registro é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o bem está. O oficial examina o título, confere se ele se encaixa na cadeia da matrícula, se há ônus, se os tributos foram pagos — e então registra. O artigo 1.245 do Código Civil não deixa margem: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". O § 1º completa: "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

O que muda na prática enquanto não se registra

• O imóvel continua respondendo por dívidas do vendedor. Uma penhora contra ele alcança o bem, e o comprador vira embargante de terceiro num processo que não é dele.
• O vendedor pode, materialmente, vender de novo para outra pessoa. Quem registrar primeiro leva.
• Você não consegue financiar, dar em garantia ou vender regularmente o imóvel.
• Não há usucapião a alegar: você tem título, não posse contestada — e o caminho para resolver acaba sendo judicial e demorado.

Dois cartórios, e só um deles você escolhe

A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do Brasil. Não importa onde você mora, onde mora o vendedor nem onde fica o imóvel: a livre escolha do tabelião é regra do artigo 8º da Lei nº 8.935/1994. O que muda conforme o lugar é a tabela — vale a do estado onde o ato é praticado, e a diferença entre estados é grande o bastante para compensar deslocamento em negócios de valor alto.

O registro, ao contrário, é vinculado. Só o registro de imóveis da circunscrição do bem pode registrar. Não há escolha, não há concorrência e não adianta procurar mais barato: você vai naquele. Localize a serventia pela cidade.

Quando a escritura é dispensada

O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Há exceções relevantes:

• Financiamento pelo SFH: o contrato de financiamento com força de escritura pública (Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º) vai direto a registro. Você paga registro e ITBI, não paga escritura.
• Alienação fiduciária em garantia, por instrumento particular, na forma da Lei nº 9.514/1997.
• Imóveis abaixo de trinta salários mínimos, que admitem instrumento particular — embora muitos registros de imóveis exijam formalidades adicionais.
• Consórcio e cooperativas habitacionais, em hipóteses previstas em lei.

A ordem certa dos pagamentos

1. ITBI na prefeitura. Sem a guia paga o registro não é feito, e alguns tabelionatos também exigem antes de lavrar.
2. Escritura no tabelionato de notas.
3. Registro no registro de imóveis, com o traslado da escritura e a guia do ITBI.

Entre a escritura e o registro existe a prenotação: ao protocolar, o título ganha prioridade por trinta dias. Se aparecer outro título concorrente nesse prazo, o seu prevalece. É mais um motivo para não deixar o registro para depois.

Quanto custa cada um

Nos estados cuja tabela já conferimos, escritura e registro costumam ter valores próximos — em Minas Gerais e na Bahia, aliás, a lei usa a mesma tabela de faixas para os dois. Isso significa que o registro praticamente dobra a conta de quem só tinha orçado a escritura. Calcule os dois juntos antes de fechar negócio.

Perguntas que aparecem sempre

Comprei e registrei. Preciso fazer mais alguma coisa? Atualizar o cadastro do IPTU na prefeitura e, se for o caso, a titularidade nas concessionárias. Não é ato de cartório, mas evita cobrança em nome errado.

Perdi a escritura. Não é problema grave: o tabelionato guarda o livro e emite novo traslado, e o registro de imóveis emite certidão da matrícula, que é a prova da propriedade.

Posso registrar em outra cidade? Não. Se a matrícula está no registro de imóveis de uma circunscrição, é lá que o ato é praticado. Confira o número da matrícula e a serventia no carnê do IPTU ou na última certidão.