ITBI: como funciona, quem paga, quanto custa e como descobrir a alíquota da sua cidade

Atualizado em 24/08/2026 · Custas Cartório

Numa compra de imóvel de R$ 300 mil, os atos de cartório custam de R$ 3 mil a R$ 10 mil conforme o estado. O ITBI, sozinho, custa de R$ 6 mil a R$ 9 mil. É o maior item da conta — e o único que não tem nada a ver com cartório.

O que é e quem cobra

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis está no artigo 156, inciso II, da Constituição e é de competência municipal. Cada uma das 5.570 prefeituras fixa a própria alíquota, a própria base de cálculo e as próprias regras de isenção. Por isso não existe tabela nacional de ITBI, e por isso a nossa calculadora só o inclui quando você informa a alíquota.

A alíquota mais comum é 2%. Muitas capitais praticam 3%. Algumas cidades usam alíquota progressiva por faixa de valor, e há municípios com alíquota reduzida (0,5% a 1%) para a parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Quem paga

A lei municipal define o contribuinte, e a esmagadora maioria elege o adquirente — quem compra. Na prática do mercado é isso que acontece, salvo estipulação diferente no contrato, que vale entre as partes mas não contra o fisco.

A base de cálculo e a discussão do "valor de referência"

A base é o valor venal da transmissão. Durante anos as prefeituras usaram tabelas próprias de "valor venal de referência", quase sempre acima do valor declarado na escritura. Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 e fixou três teses:

a base de cálculo é o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro;
o município não pode simplesmente arbitrar valor de referência prévio e unilateral;
para afastar a declaração, a prefeitura precisa instaurar processo administrativo, com contraditório, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Isso não impede a prefeitura de discordar — impede que ela imponha o valor sem procedimento. Se o cálculo veio muito acima do preço real, vale impugnar administrativamente antes de pagar.

Quando o imposto é devido

Outro ponto pacificado: o fato gerador é o registro da transmissão no registro de imóveis, não a assinatura da escritura nem o compromisso de compra e venda (STF, Tema 1.124, e Súmula 108 do STJ na mesma direção). Na prática, porém, o registrador exige a guia paga para registrar — então o pagamento acaba antecedendo o ato.

Imunidades e isenções que existem

Integralização de capital social: não incide ITBI na transmissão de imóvel para realização de capital de pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante for imobiliária (art. 156, § 2º, I, da Constituição). É a base do planejamento com holding familiar — e o "salvo" costuma ser esquecido.
Fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica, na mesma regra.
Usucapião e desapropriação: não há transmissão onerosa entre vivos.
Herança e doação: não pagam ITBI — pagam ITCMD, que é estadual.
Programas habitacionais e regularização fundiária de interesse social: muitos municípios isentam ou reduzem drasticamente.
Primeira aquisição por família de baixa renda: isenção prevista em várias leis municipais, com teto de valor.

Como descobrir a alíquota da sua cidade

Procure no site da prefeitura por "ITBI" — a maioria tem simulador ou emissão de guia online.
Se não houver, o Código Tributário Municipal é a fonte: busque "código tributário municipal" com o nome da cidade e localize o capítulo do ITBI.
Na dúvida, ligue para a secretaria de finanças. O cartório de registro de imóveis da cidade também sabe, porque lida com as guias todos os dias — o telefone está na nossa busca de cartórios.

Erros que custam caro

Orçar só a escritura. A conta cheia é ITBI + escritura + registro + certidões.
Declarar valor abaixo do real para pagar menos imposto. Além de crime contra a ordem tributária, isso reduz o custo de aquisição para fins de imposto de renda e aumenta o ganho de capital na revenda — o imposto volta depois, maior.
Deixar a guia vencer. Vencida, é preciso emitir outra, e algumas prefeituras reavaliam o imóvel na reemissão.
Não pedir a redução do SFH quando o imóvel é financiado e o município a prevê.

Para ver a conta completa — cartório mais imposto — use a calculadora de compra e venda e informe a alíquota do seu município.