ITBI: como calcular, quem paga e as reduções que quase ninguém pede

20/08/2026 · Equipe Custas Cartório · ITBI · imóveis · impostos

Numa compra de imóvel de R$ 300 mil, os atos de cartório custam entre R$ 3.187 e R$ 9.807 conforme o estado. O ITBI, sozinho, custa entre R$ 6.000 e R$ 9.000. É o maior item da conta — e é o único que não tem nada a ver com cartório.

Ainda assim, é o item que mais gente esquece de orçar, e é sobre ele que existem as maiores oportunidades legítimas de economia. Este artigo cobre as duas coisas.

O que é e quem cobra

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis está no artigo 156, inciso II, da Constituição e é de competência municipal. Cada uma das 5.570 prefeituras fixa a própria alíquota, a própria base de cálculo e as próprias isenções. Não existe — nem pode existir — tabela nacional de ITBI.

É por isso que a nossa calculadora de compra e venda só soma o ITBI quando você informa a alíquota: seria irresponsável chutar um número que a pessoa vai levar à prefeitura.

A alíquota mais comum é 2%. Muitas capitais praticam 3%. Algumas cidades usam progressividade por faixa de valor, e há municípios com alíquota reduzida — de 0,5% a 1% — para a parcela financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Quem paga

A lei municipal define o contribuinte, e a esmagadora maioria elege o adquirente. O Código Civil, no artigo 490, também coloca as despesas de escritura e registro por conta do comprador, salvo cláusula em contrário.

Nada impede que as partes combinem diferente — e em mercado parado isso acontece. Mas atenção: o acordo vale entre as partes, não contra o fisco. Se a guia não for paga, quem fica sem registro é o comprador.

A base de cálculo e o Tema 1.113 do STJ

Durante anos as prefeituras usaram tabelas próprias de "valor venal de referência", quase sempre acima do valor declarado na escritura, e emitiam a guia por esse número sem discussão. Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 e fixou três teses que mudaram o jogo:

1. a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade;
2. o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com valor de referência fixado unilateralmente;
3. para afastar a declaração do contribuinte, a prefeitura precisa instaurar processo administrativo próprio, com contraditório, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional.

O julgado também deixou claro que a base do ITBI não se vincula à do IPTU: são impostos diferentes, com bases apuradas de formas diferentes.

Na prática, isso não impede a prefeitura de discordar do valor declarado — impede que ela imponha o dela sem procedimento. Se o cálculo veio muito acima do preço real da transação, vale impugnar administrativamente antes de pagar. Muita gente paga a maior por não saber que pode discutir.

Quando o imposto é devido

Outro ponto pacificado: o fato gerador é o registro da transmissão no registro de imóveis, e não a assinatura da escritura ou do compromisso de compra e venda. O Supremo Tribunal Federal firmou isso no Tema 1.124, na linha do que o Código Civil já dizia — a propriedade se transfere pelo registro.

Na rotina, porém, o registrador exige a guia paga para registrar, e muitos tabelionatos exigem antes de lavrar. O resultado é que o pagamento sempre antecede o fato gerador. É uma inversão prática consolidada, com a qual não adianta brigar no balcão.

Uma consequência útil dessa tese: compromisso de compra e venda não gera ITBI. Se você assinou um compromisso e ainda não registrou a escritura definitiva, o imposto ainda não é devido — e cobrança nesse momento é indevida.

As imunidades constitucionais

O artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição traz a imunidade mais usada — e mais mal usada — do planejamento patrimonial brasileiro:

Não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

É a base da holding familiar: transferir imóveis para uma pessoa jurídica sem pagar ITBI. O "salvo" é a parte que costuma ser ignorada — se a empresa tem como atividade preponderante a locação de imóveis (o que é justamente o caso de muitas holdings), a imunidade não se aplica.

A preponderância é aferida pela receita operacional dos dois anos anteriores e dos dois posteriores à aquisição, na forma do artigo 37 do Código Tributário Nacional. Empresa nova é avaliada pelos três anos seguintes.

Há ainda a discussão sobre o excesso de capital: quando o valor do imóvel supera o capital social integralizado, o STF decidiu (Tema 796) que a imunidade não alcança a diferença. Muitas prefeituras cobram ITBI sobre esse excedente, e a jurisprudência lhes tem dado razão.

Outras hipóteses em que não incide ITBI:

• Usucapião — aquisição originária, não há transmissão;
• Desapropriação — mesma razão;
• Herança e doação — pagam ITCMD, que é estadual, não ITBI;
• Partilha igualitária em divórcio — cada um já era dono da metade;
• Retrovenda e retorno do bem em algumas hipóteses de resolução do negócio.

As isenções municipais

Essas variam de cidade para cidade e precisam ser pedidas — não saem automaticamente na guia:

• Primeira aquisição por família de baixa renda, com teto de valor do imóvel;
• Programas habitacionais de interesse social;
• Regularização fundiária (Reurb-S), com isenção total em muitos municípios;
• Alíquota reduzida sobre a parcela financiada pelo SFH — em algumas capitais, 0,5% contra 3% da parte não financiada. Num imóvel de R$ 400 mil com R$ 300 mil financiados, isso significa R$ 4.500 em vez de R$ 12.000.

Essa última é a mais valiosa e a mais esquecida. Se o seu imóvel é financiado, pergunte expressamente à prefeitura se há alíquota diferenciada para a parcela do SFH. Vale a ligação.

Como descobrir a alíquota da sua cidade

1. Procure no site da prefeitura por "ITBI". A maioria já tem simulador ou emissão de guia online, o que resolve em minutos.
2. Se não houver, o Código Tributário Municipal é a fonte: busque "código tributário municipal" com o nome da cidade e localize o capítulo do ITBI. A alíquota, a base e as isenções estão lá.
3. Ligue para a secretaria de finanças ou de fazenda do município.
4. Pergunte ao registro de imóveis da circunscrição: eles lidam com guias todos os dias e sabem de cabeça. O telefone está na nossa busca de cartórios.

Prazo, correção e vencimento

A guia tem prazo de validade — em geral de 30 a 90 dias, conforme o município. Vencida, é preciso emitir outra, e algumas prefeituras reavaliam o imóvel na reemissão, o que pode aumentar o valor. Não emita a guia antes de ter a escritura marcada.

Pagamento em atraso, quando já houve lançamento, gera multa e juros pelos índices do município. Alguns oferecem desconto para pagamento à vista ou parcelamento em poucas vezes — vale perguntar.

Erros que custam caro

• Orçar só a escritura. A conta cheia é ITBI + escritura + registro + certidões. Num imóvel de R$ 300 mil em São Paulo com ITBI de 2%, são cerca de R$ 13 mil, dos quais R$ 6 mil só de imposto.
• Declarar valor abaixo do real. Além de configurar crime contra a ordem tributária, isso reduz o custo de aquisição para fins de imposto de renda: na revenda, o ganho de capital fica maior e o imposto volta, corrigido. É um adiamento caro, não uma economia.
• Não impugnar avaliação claramente excessiva. Depois do Tema 1.113, há caminho administrativo. Muita gente paga porque ninguém contou que dava para discutir.
• Pagar ITBI em transmissão imune. Herança e doação pagam ITCMD; partilha igualitária não paga nada. Prefeitura não devolve o que você pagou por engano sem pedido de restituição.
• Esquecer a redução do SFH quando o imóvel é financiado.

ITBI e ITCMD: não confunda

São impostos distintos, de entes distintos, sobre fatos distintos:

• ITBI — municipal, sobre transmissão onerosa entre vivos. Compra e venda, permuta, dação em pagamento, excedente de meação compensado.
• ITCMD — estadual, sobre transmissão gratuita ou por morte. Herança, doação, excedente de meação sem compensação.

A alíquota do ITCMD vai de 2% a 8% conforme o estado, e a reforma tributária tornou a progressividade obrigatória. Em doações de imóvel, é ele que incide — e não o ITBI, como muita gente supõe. Veja o custo completo de uma doação na calculadora de doação.

Como impugnar uma avaliação excessiva

Recebeu a guia com valor muito acima do preço real da transação? O caminho é administrativo e costuma ser mais rápido do que se imagina. Um roteiro que funciona na maior parte dos municípios:

1. Peça a memória de cálculo. A prefeitura deve informar qual base usou e como chegou a ela. Sem isso, você não tem o que impugnar.
2. Reúna a prova do valor real: compromisso de compra e venda assinado, comprovantes de pagamento, extrato do financiamento, laudo de avaliação do banco (que é independente e costuma pesar).
3. Protocole a impugnação invocando o Tema 1.113 do STJ e o artigo 148 do CTN. Peça expressamente a instauração de processo administrativo com contraditório, se a prefeitura pretende manter o valor de referência.
4. Acompanhe o prazo. Se a impugnação demora e a escritura tem data marcada, é possível pagar a guia e pedir restituição depois, sem perder o direito de discutir.

Vale a pena quando a diferença é relevante — em imóveis de valor mais alto, a discrepância entre o valor de referência e o preço real facilmente passa de R$ 50 mil de base, o que dá R$ 1.500 de imposto a 3%.

O que muda com a reforma tributária

O ITBI não foi extinto pela reforma: continua municipal, continua sobre transmissão onerosa. Duas mudanças merecem atenção de quem planeja a médio prazo:

• a Emenda Constitucional 132/2023 autorizou expressamente que a lei municipal preveja o fato gerador antecipado, no momento da lavratura da escritura, e não no registro. Municípios que adotarem isso na sua lei própria passam a poder cobrar antes — o que, na prática, formaliza o que já acontecia;
• a base de cálculo tende a ganhar disciplina mais uniforme, reduzindo o espaço da discussão do valor de referência.

Nada disso é automático: depende de lei de cada município. Antes de uma operação grande, vale checar se a sua cidade já alterou o Código Tributário Municipal nesse sentido.

Um exemplo fechado

Apartamento de R$ 400.000 em São Paulo, financiado em R$ 280.000 pelo SFH, município com alíquota de 3% e redução para 0,5% sobre a parcela financiada:

• ITBI sobre R$ 120.000 (parte não financiada) a 3%: R$ 3.600
• ITBI sobre R$ 280.000 (parte financiada) a 0,5%: R$ 1.400
• Total de ITBI: R$ 5.000 — contra R$ 12.000 se aplicada a alíquota cheia.

Como o financiamento é pelo SFH, o contrato tem força de escritura pública e dispensa a lavratura no tabelionato: economia adicional de R$ 5.427,43 em São Paulo. Sobra o registro, de R$ 2.945,43. Total geral em torno de R$ 8.000, contra os R$ 21 mil de uma compra à vista com escritura.

Vale a comparação: o mesmo imóvel, comprado à vista, custa muito mais em despesas de transmissão. Não é argumento para financiar — os juros do financiamento superam de longe essa diferença — mas é informação que raramente entra na planilha de quem compara as duas formas de pagamento.

Para fechar

O ITBI é grande, é municipal e é negociável em pontos específicos: a base de cálculo, quando claramente excessiva; a alíquota, quando há redução para financiamento; e a incidência, quando o caso é de imunidade. Nada disso vem de graça na guia — tudo precisa ser pedido.

Para a conta completa da sua compra, use a calculadora informando a alíquota do seu município. Para entender o que é emolumento e o que é imposto, veja o guia sobre emolumentos. E para o passo a passo do imposto, o guia do ITBI.