Registrar o imóvel: quanto custa o ato que realmente transfere a propriedade

23/08/2026 · Equipe Custas Cartório · registro de imóveis · matrícula · emolumentos

Existe um erro que se repete todos os dias no Brasil e custa caro: pagar a escritura, guardar o papel na gaveta e achar que o imóvel está no seu nome. Não está. O artigo 1.245 do Código Civil não deixa margem — "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" — e o § 1º completa: "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Escritura é prova de que o negócio existiu. Registro é o que muda o dono.

Quanto custa, por estado

Valores de 2026 para o registro de uma compra e venda, pela tabela oficial de cada estado, num imóvel de R$ 300.000:

• Rio Grande do Sul: R$ 1.512,30
• São Paulo: R$ 2.723,02
• Bahia: R$ 2.828,84
• Rio de Janeiro: R$ 3.889,08 (R$ 2.874,54 de tabela mais 36% de fundos)
• Minas Gerais: R$ 4.903,53

Repare que em Minas Gerais e na Bahia o registro custa exatamente o mesmo que a escritura: a lei estadual manda aplicar a mesma tabela de faixas aos dois atos. Na prática, isso significa que quem orçou só a escritura vai levar um susto de 100% quando chegar ao registro de imóveis.

Em São Paulo a lógica é outra: a tabela do registro de imóveis, publicada com base na Lei estadual nº 11.331/2002, tem faixas próprias e valores menores que os do tabelionato na maior parte do espectro. Num imóvel de R$ 300 mil, o registro sai por cerca de 65% do valor da escritura.

Calcule com o seu valor e o seu estado na calculadora de registro.

O que acontece se você não registrar

A escritura não registrada gera um direito pessoal contra o vendedor — não um direito real sobre a coisa. Na prática:

• O imóvel responde por dívidas de quem vendeu. Uma penhora em execução contra o vendedor alcança o bem, porque perante o registro ele ainda é o proprietário. O comprador vira embargante de terceiro num processo que não é dele, com ônus de provar a boa-fé e a posse.
• O vendedor pode vender de novo. Materialmente, nada impede. Entre dois compradores, quem registrar primeiro leva o imóvel; o outro fica com ação de perdas e danos contra alguém que, em geral, já não tem patrimônio.
• Você não financia, não dá em garantia e não vende regularmente.
• Herança complica. Se o vendedor morre antes do registro, o imóvel entra no inventário dele, e você passa a depender de herdeiros que talvez nem soubessem da venda.
• O IPTU continua no nome antigo, com todos os problemas de cobrança que isso gera.

Não existe prazo legal para registrar, mas cada dia de atraso é risco puro, sem contrapartida. E há um detalhe que quase ninguém conhece: enquanto o título estiver prenotado, ele tem prioridade sobre qualquer outro que chegue depois.

A prenotação: os trinta dias que protegem você

Ao protocolar o título no registro de imóveis, ele recebe um número de ordem no Livro de Protocolo — é a prenotação. A partir daí, e por trinta dias, aquele título tem prioridade: se aparecer outro concorrente sobre o mesmo imóvel nesse intervalo, o seu prevalece, ainda que o registro em si só saia depois.

É por isso que protocolar rápido importa mais do que registrar rápido. Em São Paulo, a prenotação e o exame do título custam R$ 79,16 e são cobrados à parte do registro. Se o oficial exigir alguma correção (a chamada nota de exigência), o prazo continua correndo — você tem trinta dias para cumprir e manter a prioridade.

Onde registrar: aqui não há escolha

A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país. O registro, não: é obrigatoriamente o registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está. Cidades grandes têm várias circunscrições, divididas por região, e mandar o título para a errada custa tempo — o oficial devolve.

Para descobrir a certa, olhe a matrícula atual (o nome da serventia está no cabeçalho) ou o carnê do IPTU. Se não tiver nenhum dos dois em mãos, a busca por cidade lista as serventias com atribuição de registro de imóveis, com telefone para confirmar antes de ir.

O que o oficial vai exigir

O registro não é automático: o oficial faz a qualificação do título, que é um exame de legalidade. Ele confere se o negócio se encaixa na cadeia da matrícula, se quem vendeu é quem consta como proprietário, se há ônus, se os tributos foram pagos. O prazo legal para essa análise é de trinta dias.

Prepare-se para apresentar:

• Título — traslado da escritura pública, ou contrato de financiamento com força de escritura, ou formal de partilha, ou carta de arrematação;
• Guia do ITBI paga — sem ela o registro não sai;
• Certidão de matrícula atualizada;
• Certidões negativas exigidas conforme o caso (municipais, do INSS em caso de construção, trabalhistas de vendedor pessoa jurídica);
• CPF e qualificação completa de todas as partes — erro de qualificação é a causa número um de nota de exigência.

Registro e averbação: coisas diferentes

Nem todo ato na matrícula é registro. A distinção importa porque o preço muda:

• Registro — o que constitui ou transfere direito real: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, partilha.
• Averbação — o que altera ou informa algo sobre o imóvel ou as pessoas: construção, demolição, mudança de nome, divórcio, quitação de financiamento, penhora, indisponibilidade.

No Rio Grande do Sul, a regra é direta: averbação e cancelamento custam 50% do valor do registro. Em São Paulo, a averbação em geral custa R$ 86,22 quando não tem conteúdo econômico e segue uma tabela própria quando tem. Em Minas Gerais, a averbação de contratos de promessa de compra e venda vale metade do registro correspondente.

Duas averbações que muita gente esquece e que fazem falta depois:

• Baixa da alienação fiduciária quando o financiamento termina. Sem ela, a matrícula continua mostrando o banco como credor fiduciário e o imóvel não é vendável.
• Averbação da construção. Um imóvel construído e não averbado é, para o registro, um terreno. Isso impede financiamento, dificulta a venda e trava inventário.

Registro sem valor declarado

Nem todo registro envolve preço. Para esses casos as tabelas trazem valor fixo: R$ 110,10 no Rio Grande do Sul, R$ 232,12 no Rio de Janeiro (já com os fundos). É o que se aplica a atos como instituição de servidão gratuita ou registros de natureza declaratória.

Reduções específicas do registro

Além das reduções gerais de imóvel financiado, há duas que valem só no registro de imóveis:

• Regularização fundiária de interesse social. O primeiro registro em nome do beneficiário é gratuito ou simbólico, incluindo a primeira averbação de construção. A tabela paulista traz linha própria para unidades em Zona Especial de Interesse Social, com valores em torno de um terço dos normais.
• Imóveis do SFH. O artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 prevê redução para os atos relativos a imóveis do sistema financeiro da habitação, e as tabelas estaduais a reproduzem com percentuais próprios.

Quanto tempo demora — e como acelerar

O prazo legal de qualificação é de trinta dias contados da prenotação, mas na prática a maioria dos registros sai bem antes disso quando o título vem limpo. O que estica o prazo é a nota de exigência: o documento em que o oficial aponta o que falta ou o que está errado.

As exigências mais comuns, e todas evitáveis:

• Qualificação incompleta das partes. Falta de CPF, de estado civil, de regime de bens ou de nome do cônjuge. Se alguém casou ou se divorciou entre a matrícula e a escritura e isso não foi averbado, o título trava.
• Divergência de área ou de confrontações entre o título e a matrícula.
• Construção não averbada quando a escritura descreve casa e a matrícula descreve terreno.
• ITBI calculado sobre valor diferente do declarado na escritura.
• Ônus não resolvido: hipoteca antiga sem baixa, penhora, indisponibilidade, usufruto de quem já faleceu sem a averbação do óbito.
• Certidão de matrícula vencida — muitos exigem emissão recente.

A forma mais eficaz de acelerar é conversar com o registro de imóveis antes da escritura, e não depois. Uma certidão de matrícula atualizada, lida com atenção pelo tabelião e pelo comprador, antecipa quase todas essas exigências. Custa poucas dezenas de reais e economiza semanas.

Registro eletrônico: o que mudou

O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis mudou a rotina nos últimos anos. Hoje é possível, na maior parte do país:

• pedir certidão de matrícula pela internet, com entrega digital em horas;
• protocolar títulos eletronicamente, inclusive escrituras assinadas digitalmente pelo e-Notariado;
• acompanhar o andamento da prenotação online, com aviso das exigências;
• fazer pesquisa de bens por CPF ou CNPJ em âmbito estadual — útil antes de comprar, para saber o que o vendedor realmente tem.

Os emolumentos são os mesmos do atendimento presencial: a tabela não distingue meio. O que muda é o tempo e o deslocamento. Vale conferir no site do registro da sua circunscrição quais serviços já estão disponíveis — a adoção varia bastante entre estados.

Um caso concreto

Imóvel de R$ 450.000 em Campinas, São Paulo, comprado à vista, ITBI municipal de 2%:

• ITBI: R$ 9.000,00 (prefeitura)
• Escritura pública: R$ 5.427,43 (tabelionato)
• Registro na matrícula: R$ 3.284,18 (registro de imóveis)
• Prenotação e exame: R$ 79,16
• Certidões: cerca de R$ 250,00

Total: aproximadamente R$ 18.040 — 4% do valor do imóvel, sendo metade disso imposto municipal. Faça a mesma conta com os seus números na calculadora de compra e venda, e confira as serventias da sua cidade na busca de cartórios.

O registro tem prazo de validade? E a certidão?

O registro, não: uma vez feito, ele vale enquanto não for cancelado ou substituído por outro ato na matrícula. Já a certidão tem validade prática, não legal — bancos, tabelionatos e outros registros costumam exigir emissão dos últimos trinta ou noventa dias, porque a matrícula é viva e pode receber uma penhora ou uma indisponibilidade a qualquer momento. Por isso, ao comprar, a certidão que interessa é sempre a mais recente possível, tirada o mais perto possível da assinatura.

Depois do registro

Registrado o título, peça a certidão atualizada da matrícula — é ela, e não a escritura, que prova a propriedade daí em diante. Guarde as duas. Em São Paulo, a certidão do registro de imóveis custa R$ 75,60; no Rio de Janeiro, R$ 34,52 por folha.

Depois disso, atualize o cadastro do IPTU na prefeitura e a titularidade nas concessionárias de água e energia. Não são atos de cartório, mas evitam cobrança em nome errado e problema na próxima venda.

Quem paga o registro?

A lei não impõe. O artigo 490 do Código Civil diz que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as da tradição, do vendedor. Como quase nenhum contrato dispõe diferente, na prática é o comprador quem paga tudo: ITBI, escritura, registro e certidões.

Isso é negociável, e às vezes é negociado — em mercados parados, é comum o vendedor absorver parte dos custos para fechar. O que importa é colocar por escrito no compromisso de compra e venda, com valor ou percentual definido. Acordo verbal sobre "quem paga o cartório" é fonte garantida de atrito na semana da assinatura, justamente quando ninguém quer discutir.

Um detalhe que gera confusão: mesmo quando o vendedor concorda em pagar, o contribuinte do ITBI continua sendo o adquirente na maioria das leis municipais. A combinação vale entre as partes, não contra o fisco — se a guia não for paga, é o comprador que fica sem registro.

E se o imóvel nunca teve matrícula?

Acontece mais do que parece, sobretudo em áreas rurais e em loteamentos antigos. Se não há matrícula, não há o que registrar diretamente — o caminho é a abertura de matrícula, por procedimento próprio, ou a usucapião extrajudicial, quando há posse qualificada. Ambos passam pelo registro de imóveis, com custos próprios e prazo maior.

Antes de comprar um imóvel sem matrícula, tire a dúvida com o oficial da circunscrição. É uma conversa de dez minutos que pode evitar anos de problema — e o telefone está na nossa busca por cidade. Para entender a divisão de papéis entre os dois cartórios, comece pelo guia sobre escritura e registro; para a tabela completa do seu estado, veja a página de emolumentos.