Quanto custa a escritura de um imóvel em 2026: a conta completa, estado por estado

24/08/2026 · Equipe Custas Cartório · escritura · imóveis · emolumentos

A pergunta chega sempre no mesmo momento: o negócio está fechado, o comprador já sabe quanto vai pagar pelo imóvel e alguém lembra que "ainda tem a escritura". Aí vem a dúvida — quanto custa? A resposta honesta é que depende de duas coisas: o valor do imóvel e o estado onde o ato for praticado. E a variação entre estados é maior do que quase todo mundo imagina.

Um imóvel de R$ 300.000 tem escritura e registro somando R$ 3.187,60 no Rio Grande do Sul e R$ 9.807,06 em Minas Gerais. Mesma operação, mesmo valor, mesma finalidade — três vezes de diferença. E isso ainda sem o ITBI, que costuma ser o maior item da conta.

Primeiro, separe as três contas

Quem pergunta "quanto custa a escritura" quase sempre está perguntando "quanto custa passar o imóvel para o meu nome". São coisas diferentes, e o caminho tem três pagamentos, cada um para um destinatário distinto:

1. ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, pago à prefeitura. De 2% a 3% do valor na maioria das cidades. Num imóvel de R$ 300 mil, de R$ 6.000 a R$ 9.000.
2. Escritura pública — lavrada no tabelionato de notas. É o documento que formaliza o negócio.
3. Registro — feito no registro de imóveis da circunscrição do bem. É ele, e só ele, que transfere a propriedade.

O primeiro é imposto municipal. Os outros dois são emolumentos, fixados por lei estadual. Confundir os três é o motivo mais comum de orçamento estourado numa compra de imóvel. Nossa calculadora de compra e venda separa tudo item por item.

Quanto custa a escritura, na prática

Estes são os valores de 2026 para a lavratura da escritura pública, pela tabela oficial de cada estado, num imóvel de R$ 300.000:

• Rio Grande do Sul: R$ 1.675,30
• Bahia: R$ 2.828,84
• Rio de Janeiro: R$ 3.933,30 (R$ 2.907,22 de tabela mais 36% de fundos)
• São Paulo: R$ 4.176,24
• Minas Gerais: R$ 4.903,53

Some o registro e a conta fica assim:

• Rio Grande do Sul: R$ 3.187,60 — 1,06% do valor do imóvel
• Bahia: R$ 5.657,68 — 1,89%
• São Paulo: R$ 6.899,26 — 2,30%
• Rio de Janeiro: R$ 7.822,38 — 2,61%
• Minas Gerais: R$ 9.807,06 — 3,27%

Repare que o percentual cai conforme o imóvel encarece. Num imóvel de R$ 800 mil, a mesma operação custa 0,92% no Rio Grande do Sul e 1,53% em Minas. Isso não é acaso: a Lei federal nº 10.169/2000 proíbe fixar emolumento como percentual sobre o valor do negócio, e é por isso que todos os estados trabalham com faixas fixas. Como as faixas não crescem proporcionalmente, o peso relativo diminui.

Por que a diferença entre estados é tão grande

Emolumento é taxa, e taxa de serviço notarial é competência estadual — o artigo 236, § 2º, da Constituição é explícito. Cada assembleia legislativa aprova a sua lei, cada corregedoria reajusta os valores uma vez por ano, e o resultado são 27 tabelas diferentes. Três fatores explicam a distância entre elas:

1. O teto

Alguns estados limitam o valor máximo de qualquer ato. No Rio Grande do Sul, nenhum ato passa de R$ 5.482,90 em 2026 — o que torna a escrituração de um imóvel caro extraordinariamente barata em termos proporcionais. No Rio de Janeiro, a tabela de notas simplesmente para na faixa de R$ 561.711,99: um imóvel de R$ 5 milhões paga o mesmo que um de R$ 600 mil na escritura.

2. O desenho das faixas

Duas tabelas podem chegar ao mesmo total num imóvel de R$ 500 mil e divergir brutalmente num de R$ 150 mil. Na Bahia, a faixa de R$ 118.000,01 a R$ 160.000,00 custa R$ 1.164,82; em Minas Gerais, a faixa equivalente (R$ 140.000,01 a R$ 175.000,00) custa R$ 3.979,69 — mais de três vezes. Já num imóvel de R$ 800 mil os dois estados praticamente empatam.

3. Os fundos somados por fora

Este é o que mais engana. No Rio de Janeiro, os números publicados na tabela são apenas os emolumentos. Sobre eles, o artigo 5º da portaria de emolumentos manda somar:

• 20% para o FETJ, Fundo Especial do Tribunal de Justiça;
• 5% para o FUNPERJ, da Procuradoria-Geral do Estado;
• 5% para o FUNDPERJ, da Defensoria Pública;
• 6% para o FUNARPEN, de apoio aos registradores civis.

São 36% a mais. Quem lê a linha da tabela e para por aí subestima a despesa em mais de um terço. Em Minas Gerais o desenho é diferente: a tabela já traz três colunas — emolumentos, Taxa de Fiscalização Judiciária e "valor final ao usuário" — e é a terceira que interessa. Em São Paulo, a tabela publicada separa o valor entre tabelião, Estado, Secretaria da Fazenda, ISS municipal, Ministério Público, registro civil, Tribunal de Justiça e Santa Casa, e mostra o total já somado.

Para onde vai o dinheiro

A tabela paulista é a mais transparente do país nesse ponto, e vale olhar. Numa escritura de imóvel na faixa de R$ 307.360,01 a R$ 330.146,00, o valor total é de R$ 4.594,65, dividido assim:

• R$ 2.735,91 — o tabelião (que paga funcionários, aluguel, sistema e impostos com isso);
• R$ 777,58 — o Estado de São Paulo;
• R$ 532,20 — Secretaria da Fazenda;
• R$ 187,77 — Tribunal de Justiça;
• R$ 144,00 — Registro Civil (que subsidia as certidões gratuitas de nascimento e óbito);
• R$ 131,32 — Ministério Público;
• R$ 58,51 — o município, a título de ISS;
• R$ 27,36 — Santa Casa.

Ou seja: pouco mais de 59% fica com a serventia. O resto é repasse obrigatório. Entender isso muda a conversa no balcão — o tabelião não define preço e não tem margem para negociar. Ver o guia completo sobre a composição dos emolumentos.

O cartório pode cobrar diferente?

Não, e nos dois sentidos. Cobrar acima da tabela é infração disciplinar e sujeita à devolução em dobro do excesso, atualizado pelos mesmos critérios dos créditos tributários. Cobrar abaixo, para atrair clientela, também é vedado — a tabela não é preço sugerido, é o valor devido.

A consequência prática é importante: escolher entre dois tabelionatos da mesma cidade é escolher atendimento, prazo e conveniência, nunca preço. Se você recebeu orçamentos diferentes de duas serventias do mesmo estado para o mesmo ato, um dos dois está errado — e vale pedir a memória de cálculo por escrito.

O que não está na conta

Os valores acima cobrem a lavratura da escritura e o registro. Ficam de fora:

• Certidões exigidas para a lavratura: matrícula atualizada, negativa de ônus, certidões dos vendedores (fiscais, trabalhistas, distribuidores cíveis). Entre R$ 100 e R$ 400, conforme a quantidade de vendedores e de comarcas envolvidas.
• Prenotação e exame de título no registro de imóveis — em São Paulo, R$ 79,16.
• Traslados extras além do primeiro.
• Reconhecimento de firma de quem assina.
• Diligência, quando o tabelião precisa se deslocar (hospital, residência).

No conjunto, os acessórios somam de R$ 50 a R$ 300 na maioria dos casos. Não muda a ordem de grandeza, mas evita a surpresa no balcão.

As reduções que existem e quase ninguém pede

Nenhuma redução é automática: você precisa declarar o enquadramento no momento do ato. As principais:

• Financiamento habitacional. Em Minas Gerais, imóvel financiado por instituição financeira ou por programa habitacional público tem redução de 50%; dentro do SFH ou SFI, a redução chega a 80%. Em São Paulo, a tabela traz linhas específicas para imóveis financiados com recursos do FGTS e para empreendimentos habitacionais de interesse social.
• Regularização fundiária de interesse social (Reurb-S). O primeiro título aquisitivo em favor do beneficiário é gratuito ou tem valor simbólico.
• Instrumento particular no lugar da escritura. Em Minas, transações que admitem forma particular têm redução de 50% quando levadas ao tabelionato — respeitado o mínimo da segunda faixa.

Quando o imóvel é financiado pelo SFH, existe ainda a possibilidade de dispensar a escritura: o contrato de financiamento tem força de escritura pública (Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º) e vai direto a registro. Nesse caso você paga registro e ITBI, e economiza integralmente a escritura — algo entre R$ 1.600 e R$ 4.900 conforme o estado. Ver quando a escritura é dispensável.

Dá para escolher o estado?

Para a escritura, sim. O artigo 8º da Lei nº 8.935/1994 garante a livre escolha do tabelião: a escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do Brasil, independentemente de onde estão as partes ou o imóvel. E vale a tabela do estado onde o ato é praticado.

Num imóvel de R$ 300 mil, lavrar a escritura no Rio Grande do Sul em vez de Minas Gerais economiza R$ 3.228,23. Some deslocamento e tempo, e a conta pode ou não fechar — mas em negócios de valor alto, quando as partes já estão em estados diferentes, é uma decisão legítima que raramente entra na mesa.

Para o registro não há escolha: é obrigatoriamente o registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está. Localize a serventia certa pela busca por cidade.

Quando a tabela muda

Quase sempre em janeiro. Cada lei estadual prevê o índice de reajuste — IPCA, INPC, unidade fiscal local ou, no caso gaúcho, o IPC/IEPE/UFRGS, que rendeu 5,86% em 2026. Alguns estados publicam por portaria da corregedoria, outros por decreto judiciário.

Também há mudança no meio do ano quando a lei estadual é alterada: o Rio de Janeiro teve duas tabelas diferentes só em 2026 — uma vigente de 1º de janeiro a 8 de março, outra a partir de 9 de março. Se você está fechando uma conta grande, confira a data de vigência na página do seu estado, que traz o link para o documento oficial.

Casos que fogem do padrão

Nem toda escritura é uma compra e venda simples, e as tabelas tratam algumas situações de forma própria. Vale conhecer as mais comuns antes de orçar:

• Permuta. Trocar um imóvel por outro gera cobrança sobre cada bem, pelo valor de cada um, com traslado para cada permutante. Não é um ato só — são dois enquadramentos na tabela.
• Doação com reserva de usufruto. Vários estados calculam sobre uma fração do valor do imóvel quando há reserva, instituição ou renúncia de usufruto: em Minas Gerais, a terça parte. No Rio de Janeiro, ao contrário, a doação com reserva é expressamente cobrada como dois atos de igual valor declarado.
• Mais de uma unidade na mesma escritura. A regra geral é considerar o valor de cada unidade separadamente para efeito de enquadramento — não somar tudo e usar uma faixa só.
• Vários contratos no mesmo instrumento. Se cada estipulação puder, por autonomia, ser objeto de escritura própria, os valores são cobrados separadamente.
• Retificação e rerratificação. Quando há conteúdo financeiro, a base costuma ser a diferença entre o valor considerado na escritura retificada e o correto — não o valor cheio.
• Valor declarado menor que o venal. Praticamente todas as tabelas mandam usar o maior valor entre o declarado no título e o atribuído pelo poder público no lançamento fiscal. Declarar menos para pagar menos emolumento não funciona — e cria problema tributário adiante.

Em qualquer desses casos, peça a memória de cálculo por escrito antes de fechar. A tabela é pública, está afixada na serventia por obrigação legal e você tem direito de conferir linha por linha qual faixa foi aplicada e por quê.

Um roteiro para não errar

1. Descubra a alíquota do ITBI do seu município e simule na prefeitura. É o maior item.
2. Calcule escritura e registro pela tabela do estado, com o valor real do negócio.
3. Verifique se o caso admite redução — financiamento, programa habitacional, Reurb.
4. Some de R$ 100 a R$ 400 de certidões.
5. Se o imóvel for financiado pelo SFH, pergunte se o contrato dispensa a escritura.
6. Reserve os valores antes de assinar o compromisso: em um imóvel de R$ 300 mil, a conta fechada fica entre R$ 9 mil e R$ 19 mil conforme o estado e a cidade.

Para fazer essa conta com os seus números, use a calculadora de compra e venda. Para ver a tabela inteira do seu estado, com a lei e o link oficial, vá à página de tabelas de emolumentos. E se ainda restar dúvida sobre o que é escritura e o que é registro — a confusão mais cara desse processo — comece pelo guia sobre a diferença entre os dois.