Quanto custa comprar um imóvel além do preço: a planilha completa

18/08/2026 · Equipe Custas Cartório · compra de imóvel · custos · ITBI

A conta que quase todo comprador faz é o preço do imóvel mais a entrada. A conta que ele descobre depois inclui de 4% a 6% do valor em despesas que ninguém colocou na planilha. Num imóvel de R$ 400 mil, isso é de R$ 16 mil a R$ 24 mil — o suficiente para atrasar a compra ou comer a reserva de emergência inteira.

Este artigo lista todos os itens, na ordem em que aparecem, com valores de 2026.

1. ITBI — de 2% a 3% (prefeitura)

O maior item isolado. É imposto municipal, cada uma das 5.570 prefeituras fixa a sua alíquota, e a mais comum é 2%. Muitas capitais praticam 3%.

Num imóvel de R$ 400 mil: de R$ 8.000 a R$ 12.000.

Duas economias possíveis e frequentemente ignoradas: a alíquota reduzida para a parcela financiada pelo SFH, que em algumas cidades cai para 0,5%; e a impugnação da base de cálculo quando a prefeitura avalia o imóvel muito acima do preço real — depois do Tema 1.113 do STJ, há caminho administrativo para isso. Ver o guia do ITBI.

2. Escritura pública — de R$ 1.600 a R$ 5.000 (tabelionato)

Valores de 2026 para um imóvel de R$ 400 mil, conforme o estado:

• Rio Grande do Sul: R$ 2.075,00
• Bahia: R$ 4.248,68
• Rio de Janeiro: R$ 3.933,30 (já com os 36% de fundos)
• São Paulo: R$ 5.427,43
• Minas Gerais: R$ 5.035,59

Pode ser zero. Se o imóvel é financiado pelo SFH, o contrato de financiamento tem força de escritura pública (Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º) e vai direto a registro. É a maior economia isolada disponível numa compra financiada.

3. Registro na matrícula — de R$ 1.700 a R$ 5.000 (registro de imóveis)

Esse não tem como escapar: é o ato que transfere a propriedade. Para o mesmo imóvel de R$ 400 mil:

• Rio Grande do Sul: R$ 1.911,30
• São Paulo: R$ 2.945,43
• Bahia: R$ 4.248,68
• Rio de Janeiro: R$ 3.889,08
• Minas Gerais: R$ 5.035,59

Em Minas e na Bahia, escritura e registro usam a mesma tabela — quem orçou só a escritura vai pagar o dobro. Ver por que o registro é indispensável.

4. Certidões — de R$ 150 a R$ 600

Necessárias para a lavratura e para o registro. A lista varia, mas o núcleo é:

• Do imóvel: matrícula atualizada, certidão negativa de ônus, certidão negativa de tributos municipais, valor venal;
• Dos vendedores: certidões de distribuidores cíveis e criminais (estaduais e federais), certidão de débitos trabalhistas, certidão negativa da Receita Federal, e — se pessoa jurídica — certidões da junta comercial e do INSS;
• Pessoais: certidão de casamento atualizada, quando aplicável.

Numa compra com dois vendedores casados, isso passa de dez documentos. Vale a pena pedir todos: são eles que revelam penhoras, execuções e riscos de fraude contra credores — o tipo de problema que pode anular a compra anos depois.

5. Prenotação e exame de título — cerca de R$ 80

Cobrado à parte em vários estados. Em São Paulo, R$ 79,16. É o que garante a prioridade do seu título por trinta dias no registro de imóveis.

6. Avaliação do imóvel — de R$ 1.500 a R$ 3.500 (só em financiamento)

O banco contrata um engenheiro avaliador e repassa o custo ao comprador. É item obrigatório em financiamento e costuma ser cobrado junto com as tarifas de contratação. Alguns bancos negociam ou isentam em campanhas.

7. Tarifas bancárias — de R$ 1.000 a R$ 4.000 (só em financiamento)

Tarifa de avaliação, tarifa de administração de contrato, seguros obrigatórios (MIP e DFI) embutidos na prestação. Não são custos de cartório, mas entram na mesma conta de "quanto preciso ter no dia".

8. Corretagem — de 4% a 6% (em geral do vendedor)

A prática do mercado é o vendedor pagar. Mas há situações em que o comprador contrata corretor próprio, e há regiões onde o costume é dividir. Confira no contrato de intermediação quem assumiu.

9. Assessoria jurídica — de R$ 1.500 a R$ 8.000 (opcional, e recomendável)

Advogado para análise de documentação, minuta do compromisso e conferência da matrícula. Não é obrigatório na compra e venda comum, mas em imóvel de valor alto, em obra, em inventário pendente ou com pendências na matrícula, é o item que evita o prejuízo grande.

10. Mudança, reforma e o resto

Fora da conta de aquisição, mas dentro da conta real: transporte, pintura, adequações, taxa de condomínio proporcional, transferência de contas de água e luz, e o IPTU do exercício, que costuma ser rateado proporcionalmente entre vendedor e comprador na data da escritura.

A planilha fechada: três cenários

Imóvel de R$ 400.000 à vista, em São Paulo, ITBI de 2%

• ITBI: R$ 8.000,00
• Escritura: R$ 5.427,43
• Registro: R$ 2.945,43
• Prenotação: R$ 79,16
• Certidões: R$ 300,00
• Total: R$ 16.752,02 — 4,19% do valor

Mesmo imóvel, financiado em R$ 280.000 pelo SFH, com ITBI reduzido na parte financiada

• ITBI (3% sobre R$ 120 mil + 0,5% sobre R$ 280 mil): R$ 5.000,00
• Escritura: R$ 0 (contrato com força de escritura)
• Registro: R$ 2.945,43
• Prenotação e certidões: R$ 380,00
• Avaliação e tarifas do banco: R$ 3.500,00
• Total: R$ 11.825,43 — 2,96% do valor

Mesmo imóvel à vista, em Minas Gerais, ITBI de 3%

• ITBI: R$ 12.000,00
• Escritura: R$ 5.035,59
• Registro: R$ 5.035,59
• Certidões: R$ 300,00
• Total: R$ 22.371,18 — 5,59% do valor

Entre o cenário mais barato e o mais caro há quase R$ 10.600 de diferença — no mesmo imóvel, pelo mesmo preço. Simule o seu caso na calculadora de compra e venda.

Por que a diferença entre estados é tão grande

Os três cenários acima diferem em quase R$ 10.600 e nenhum deles envolve um imóvel diferente ou uma negociação diferente. Duas variáveis explicam quase toda a distância.

A primeira é o ITBI, e ela é municipal: entre uma cidade que cobra 2% e outra que cobra 3%, num imóvel de R$ 400 mil, há R$ 4.000 de diferença. Quem compra numa cidade e não na outra não escolhe isso — mas quem compara imóveis em municípios vizinhos deveria colocar a alíquota na planilha, porque ela muda o preço efetivo da operação.

A segunda é o desenho da tabela estadual. Minas Gerais aplica a mesma tabela de faixas à escritura e ao registro, o que na prática dobra o custo notarial e registral. São Paulo tem tabelas separadas, com o registro custando cerca de 55% da escritura. O Rio Grande do Sul tem teto absoluto e faixas comprimidas, o que torna o estado o mais barato do país para transmitir imóvel. E o Rio de Janeiro publica só os emolumentos, somando 36% de fundos por fora — o que engana quem lê a tabela sem ler o artigo 5º da portaria.

Nada disso é arbitrário: emolumento é taxa estadual, prevista no artigo 236 da Constituição, e cada assembleia legislativa desenha a sua dentro dos limites da Lei federal nº 10.169/2000. O efeito colateral é que o custo de transmitir propriedade no Brasil varia mais entre estados do que entre países.

Os custos que aparecem depois da chave

Há uma segunda leva de despesas que quase nunca entra na planilha de aquisição e que, somada, costuma passar de R$ 3 mil:

• IPTU proporcional. O costume é ratear o imposto do exercício entre vendedor e comprador na data da escritura. Confirme quem já pagou o quê — e peça a certidão negativa de tributos municipais, sem a qual o registro pode ser recusado.
• Condomínio. Além da cota do mês, verifique se há rateios extraordinários aprovados e ainda não cobrados: obra de fachada, troca de elevador, reforma de garagem. A dívida de condomínio é propter rem — acompanha o imóvel, não o devedor. Quem compra herda.
• Transferência de titularidade de água, energia e gás, com eventual depósito caução em algumas concessionárias.
• Atualização cadastral do IPTU na prefeitura. Não custa nada na maioria das cidades, mas sem ela a cobrança continua no nome antigo e a certidão negativa futura vira problema.
• Averbação de construção, quando o imóvel foi ampliado e a matrícula não reflete isso. Costuma exigir habite-se, ART do responsável técnico e CND do INSS da obra — e o custo pode surpreender.

Imóvel na planta: uma conta diferente

Comprar de construtora muda a estrutura de custos. A escritura pública em geral não existe: o que há é um contrato de compromisso de compra e venda registrado na matrícula, e depois a escritura definitiva ou o contrato de financiamento na entrega. Isso muda o momento dos pagamentos:

• o registro do compromisso na matrícula tem custo próprio e protege o comprador durante a obra — é fortemente recomendável, ainda que a construtora não insista;
• o ITBI só é devido no registro da transmissão definitiva, não na assinatura do compromisso, conforme o Tema 1.124 do STF;
• a taxa de interveniência, cobrada por algumas construtoras quando o comprador financia em banco diferente do parceiro do empreendimento, pode chegar a alguns milhares de reais e é negociável;
• a chamada taxa de assessoria imobiliária, cobrada no ato da compra, tem sido considerada abusiva pela jurisprudência quando não há serviço efetivamente prestado ao comprador.

Some ainda o custo de correção do saldo devedor pelo INCC durante a obra, que não é despesa de cartório mas costuma superar todos os itens desta lista juntos.

Onde dá para economizar de verdade

• Dispensar a escritura quando o financiamento é pelo SFH. Economia de R$ 2 mil a R$ 5,4 mil, dependendo do estado.
• Pedir a alíquota reduzida do ITBI sobre a parcela financiada, onde o município prevê. Pode valer R$ 7 mil num imóvel de R$ 400 mil.
• Impugnar avaliação excessiva da prefeitura, com base no Tema 1.113 do STJ.
• Escolher o estado da escritura, quando as partes já estão em estados diferentes e o valor justifica. A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato do país.
• Verificar isenções municipais de primeira aquisição, programa habitacional ou regularização fundiária.
• Negociar quem paga o quê no compromisso, por escrito.

Onde não dá para economizar

• Escolhendo cartório mais barato. O preço é o da tabela estadual e é igual em todas as serventias do estado. Cobrar abaixo é vedado.
• Deixando de registrar. Enquanto o título não estiver na matrícula, quem comprou não é dono, o imóvel responde por dívidas do vendedor e não dá para vender nem financiar.
• Declarando valor menor. Além do risco penal, aumenta o ganho de capital na revenda — o imposto volta depois, maior.
• Pulando certidões. É o item mais barato da lista e o que evita o prejuízo mais caro.

Quando reservar o dinheiro

Os pagamentos não acontecem todos juntos. A sequência típica:

1. Na proposta / compromisso: sinal, certidões, eventual assessoria jurídica.
2. Antes da escritura: guia do ITBI paga (a maioria dos tabelionatos exige).
3. No dia da escritura: emolumentos do tabelionato, à vista — muitas serventias não parcelam nem aceitam cartão.
4. No protocolo do registro: emolumentos do registro de imóveis, também à vista.

Vale confirmar as formas de pagamento com antecedência: parte relevante das serventias aceita apenas dinheiro, PIX ou débito. Descobrir isso no balcão, com a escritura marcada, é o tipo de contratempo evitável.

E se o dinheiro não fechar no dia?

Acontece com frequência, e há saídas melhores do que adiar a compra. A mais comum é separar os atos: lavrar a escritura agora e registrar em seguida, quando o caixa se recompuser. Funciona, mas com uma ressalva importante — a prenotação protege o título por apenas trinta dias. Passado esse prazo sem registro, a prioridade se perde e é preciso protocolar de novo.

Outra saída é incluir as despesas no financiamento. Vários bancos permitem financiar ITBI e custas de registro junto com o imóvel, dentro do limite da avaliação. Encarece o total pago ao longo do contrato, mas resolve o problema de caixa no fechamento.

O que não funciona é adiar indefinidamente o registro. É a decisão que parece economizar e que cria o risco mais caro de toda a operação.

Um roteiro para não ser pego de surpresa

1. Descubra a alíquota do ITBI do município e se há redução para financiamento.
2. Calcule escritura e registro na tabela do estado.
3. Pergunte ao banco, se for financiado, se o contrato dispensa a escritura.
4. Reserve R$ 300 a R$ 600 para certidões.
5. Some tarifas bancárias e avaliação, se houver financiamento.
6. Coloque no compromisso quem paga o quê.
7. Some tudo antes de assinar, não depois.

Para fazer a conta com os seus números, use a calculadora. Para localizar as serventias envolvidas, use a busca de cartórios por cidade. E para entender o que é emolumento e o que é imposto, veja o guia sobre emolumentos.