As certidões que você precisa antes de comprar um imóvel — e o que cada uma revela

13/08/2026 · Equipe Custas Cartório · certidões · compra de imóvel · due diligence

Certidões custam de R$ 150 a R$ 600 numa compra comum. É o menor item da conta — menor que o registro, muito menor que o ITBI — e é o único capaz de evitar a perda do imóvel inteiro. Ainda assim, é o item que mais gente tenta cortar.

Este artigo lista o que pedir, onde, por quanto e, principalmente, qual problema cada documento revela.

A regra que torna tudo isso necessário

Duas normas explicam por que a lista é longa. A primeira é o artigo 792 do Código de Processo Civil, que trata da fraude à execução: se o vendedor tinha ação capaz de reduzi-lo à insolvência quando vendeu, a alienação pode ser declarada ineficaz — e o comprador perde o imóvel, ainda que tenha pago tudo.

A segunda é a construção jurisprudencial sobre a boa-fé do adquirente. Quem pediu as certidões e nada encontrou tem forte argumento de boa-fé. Quem não pediu tem muito menos. A Súmula 375 do STJ e o Tema 243 dos recursos repetitivos giram exatamente em torno disso.

Ou seja: as certidões não são burocracia do cartório. São a sua prova de que agiu com diligência.

Certidões do imóvel

Matrícula atualizada

Onde: registro de imóveis da circunscrição. Custo: R$ 75,60 em São Paulo, R$ 34,52 por folha no Rio de Janeiro, conforme a tabela de cada estado. Validade prática: 30 dias.

O que revela: quem é o proprietário atual, toda a cadeia de transmissões, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufrutos, indisponibilidades, ações reais e pessoais reipersecutórias. É o documento mais importante da lista — se você for pedir um só, peça este.

Leia a matrícula inteira, do primeiro ao último ato. Interrupção na cadeia, área que muda sem retificação, averbação de construção ausente: tudo isso vira exigência no registro depois.

Certidão negativa de ônus reais

Em muitos estados vem junto com a matrícula (é a chamada "certidão de inteiro teor com ônus"). Onde é separada, peça as duas.

Certidão negativa de tributos municipais (IPTU)

Onde: prefeitura. Custo: em geral gratuita, online.

O que revela: IPTU e taxas em atraso. Importante porque a dívida tributária do imóvel é propter rem — acompanha o bem, não o devedor. Quem compra, herda.

Certidão de valor venal

Onde: prefeitura. Necessária para o cálculo do ITBI e, em muitos estados, para o enquadramento dos emolumentos, já que as tabelas mandam usar o maior valor entre o declarado e o do lançamento fiscal. Ver como as tabelas tratam isso.

Certidão negativa de débitos condominiais

Onde: administradora ou síndico. Custo: gratuita.

O que revela: cotas em atraso — que também são propter rem — e, o que mais escapa, rateios extraordinários já aprovados em assembleia e ainda não cobrados. Peça também as atas das últimas assembleias: uma obra de fachada aprovada e não iniciada pode significar dezenas de milhares de reais nos meses seguintes.

Certidões do vendedor pessoa física

Distribuidores cíveis e criminais — Justiça Estadual

Onde: tribunal de justiça do estado, quase sempre online e gratuito. O que revela: ações em curso contra o vendedor. Peça na comarca do domicílio dele e na comarca do imóvel.

Justiça Federal

Onde: tribunal regional federal da região. Revela execuções fiscais federais e ações previdenciárias.

Justiça do Trabalho (CNDT)

Onde: site do TST, gratuita. Revela débitos trabalhistas inscritos — um dos passivos que mais frequentemente derruba negócios, porque o crédito trabalhista tem preferência e as execuções alcançam patrimônio com facilidade.

Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal e PGFN)

Onde: site da Receita, gratuita. Revela dívida tributária federal inscrita.

Certidão de protesto

Onde: tabelionatos de protesto da comarca, ou pela central estadual. Custo: R$ 27,30 em Minas Gerais por nome. Revela títulos protestados — sinal de dificuldade financeira mesmo sem ação judicial. Ver como funciona o protesto.

Certidão de casamento ou nascimento atualizada

Revela o estado civil e o regime de bens. Se o vendedor é casado em regime que exija, o cônjuge precisa assinar — a falta de outorga conjugal torna a venda anulável. E se ele se divorciou e não averbou, o registro de imóveis vai exigir a averbação antes.

Se o vendedor é pessoa jurídica

• Contrato social atualizado e a última alteração, para conferir quem tem poderes para assinar;
• Certidão da junta comercial ou do registro civil de pessoas jurídicas;
• CND do INSS e da Receita Federal;
• Certidão de falência e recuperação judicial — essencial, porque venda por empresa em recuperação sem autorização judicial é nula;
• Certidões dos sócios, quando a estrutura societária é pequena.

Quanto custa o conjunto

A maior parte é gratuita e online hoje. O custo concentra-se em três itens:

• matrícula atualizada e certidão de ônus: R$ 40 a R$ 150;
• certidões de protesto, por nome e por comarca: R$ 25 a R$ 60 cada;
• certidões estaduais que ainda cobram taxa: R$ 10 a R$ 40 cada.

Numa compra com dois vendedores casados, em duas comarcas, o conjunto fica entre R$ 200 e R$ 500. É menos do que 0,2% de um imóvel de R$ 300 mil.

Validade: quando tirar

Quase todas as certidões têm validade prática de 30 a 90 dias. A recomendação é tirar duas vezes: uma antes de assinar o compromisso, para decidir se compra; outra imediatamente antes da escritura, para confirmar que nada mudou no intervalo.

A matrícula, em especial, deve ser a mais recente possível. Uma penhora averbada entre a assinatura do compromisso e a escritura muda tudo — e ela pode aparecer a qualquer momento.

Como ler uma matrícula sem ser advogado

A matrícula parece intimidante, mas segue uma lógica simples. No alto está a descrição do imóvel: área, confrontações, endereço, número de contribuinte do IPTU. Abaixo, em ordem cronológica, vêm os atos, numerados e precedidos de uma letra que já diz muito:

• R-1, R-2, R-3… são registros: constituem ou transferem direito real. Compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, partilha.
• AV-1, AV-2, AV-3… são averbações: alteram ou informam algo. Construção, mudança de nome, divórcio, quitação de financiamento, penhora, indisponibilidade.

Cinco perguntas que qualquer pessoa consegue responder lendo:

1. Quem é o dono hoje? É o adquirente do último registro de transmissão — não necessariamente quem está te vendendo.
2. A cadeia está completa? Cada transmissão precisa partir de quem era dono no ato anterior. Salto na cadeia é problema sério.
3. Há ônus vivo? Procure hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, indisponibilidade — e verifique se há averbação de cancelamento depois. Ônus sem baixa continua valendo.
4. A descrição bate com a realidade? Se a matrícula fala em terreno e existe uma casa de duzentos metros, falta averbar a construção.
5. Há alguma ação averbada? A averbação premonitória do artigo 828 do CPC avisa que existe execução contra o proprietário — e afasta a boa-fé de quem comprar depois dela.

Se alguma dessas respostas ficar em aberto, leve a matrícula ao registro de imóveis e pergunte. O oficial não dá consultoria sobre o negócio, mas explica o que está escrito na matrícula dele — e essa conversa é gratuita.

A certidão de inexistência de testamento

Não entra na compra e venda comum, mas é obrigatória em qualquer inventário extrajudicial: emitida pela CENSEC, a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados, ela informa se o falecido deixou testamento registrado em qualquer tabelionato do país.

É essa certidão que define se a via extrajudicial está aberta: havendo testamento não cumprido, o caminho é judicial. Vale pedi-la logo no início — antes de reunir todo o resto da documentação, que pode acabar não sendo usada. Ver o roteiro do inventário.

A mesma central mantém registros de procurações e escrituras, o que permite, por exemplo, confirmar se uma procuração apresentada por um vendedor foi revogada.

O que fazer quando aparece algo

Certidão positiva não significa necessariamente que o negócio esteja perdido. O que muda é o cuidado:

• Ação em curso de valor baixo, com o vendedor tendo outros bens: risco menor. Peça a certidão de objeto e pé para entender o estágio e o valor.
• Execução de valor alto ou vendedor sem outros bens: risco de fraude à execução. Aqui é caso de recuar ou de estruturar a compra com retenção de parte do preço até a resolução.
• Hipoteca ou alienação fiduciária na matrícula: normal em imóvel financiado. A quitação e a baixa acontecem no fechamento, com o banco participando.
• Penhora averbada: precisa ser levantada antes. Comprar imóvel penhorado é comprar o problema.
• Indisponibilidade: bloqueio determinado judicialmente. Impede a venda.

Em qualquer desses casos, vale a leitura de um advogado. É a hora em que a assessoria jurídica se paga.

O erro de confiar só no cartório

O tabelião exige as certidões que a lei manda para lavrar, e o registrador exige as que a lei manda para registrar. Nenhum dos dois tem o dever de avaliar se o negócio é bom para você, nem de investigar o passivo do vendedor além do que os documentos apresentados revelam.

Se você apresenta certidão positiva e insiste em comprar, o tabelião pode lavrar mesmo assim, fazendo constar a ressalva na escritura. A responsabilidade pela decisão é sua. Por isso, a diligência precisa ser feita antes de chegar ao balcão.

Quem paga as certidões?

Na prática do mercado, quem paga é o comprador — são despesas de aquisição, e o artigo 490 do Código Civil coloca escritura e registro por conta dele. Mas há uma distinção que vale negociar: as certidões do vendedor (distribuidores, trabalhista, federais) existem para provar que ele está em condições de vender. Muitos contratos, com razão, colocam a obtenção desses documentos como obrigação de quem está vendendo.

Coloque isso por escrito no compromisso, junto com um prazo. Vendedor que demora a apresentar as próprias certidões, ou que resiste a apresentá-las, é um sinal em si mesmo — e é melhor perceber isso antes do sinal pago do que depois.

Onde tirar cada uma

• Matrícula e ônus: registro de imóveis da circunscrição, presencial ou pelo portal eletrônico do registro do estado. Localize a serventia na busca de cartórios por cidade.
• Distribuidores: site do tribunal de justiça do estado e do tribunal regional federal.
• Trabalhista: site do TST (CNDT).
• Federais: site da Receita Federal.
• Protesto: central de protesto do estado ou os tabelionatos da comarca.
• Municipais: site da prefeitura.
• Registro civil: cartório onde está o assento, ou qualquer cartório de registro civil via central nacional.

Imóvel rural: uma lista adicional

Quem compra terra precisa de documentos que não existem na compra urbana, e ignorá-los trava o registro:

• CCIR — Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, emitido pelo INCRA. Sem ele em dia, o registro de imóveis não registra a transmissão;
• ITR — comprovantes de pagamento dos últimos cinco exercícios e certidão negativa da Receita Federal quanto ao imposto territorial;
• Georreferenciamento certificado pelo INCRA, hoje obrigatório para praticamente todas as faixas de área em caso de transmissão;
• CAR — Cadastro Ambiental Rural, e a averbação de reserva legal, quando exigida;
• Certidão de área de preservação e eventual licenciamento ambiental, conforme o estado;
• verificação de sobreposição com terra indígena, quilombola, unidade de conservação ou área da União — consulta que hoje se faz nas bases públicas do INCRA e da FUNAI.

Some ainda a limitação à aquisição por estrangeiro e a exigência do módulo rural: não se pode desmembrar área menor que a fração mínima de parcelamento da região. Comprar "um pedaço" de uma fazenda sem verificar isso é comprar algo que o registro não vai conseguir individualizar.

Um checklist para levar

1. Matrícula atualizada, lida do início ao fim.
2. Certidão negativa de ônus.
3. Negativa de IPTU e certidão de valor venal.
4. Negativa de condomínio, mais atas das últimas assembleias.
5. Distribuidores estaduais e federais de cada vendedor, no domicílio e na comarca do imóvel.
6. CNDT de cada vendedor.
7. Negativa da Receita Federal.
8. Certidão de protesto por nome.
9. Certidão de casamento ou nascimento atualizada.
10. Se pessoa jurídica: contrato social, certidões da empresa e de falência.

Com isso em mãos, o resto da compra é aritmética — e essa parte você resolve na calculadora de custas. Para saber o que vem depois das certidões, veja a planilha completa de custos de uma compra e o guia sobre escritura e registro.