Doação de imóvel com reserva de usufruto: como funciona e quanto custa

16/08/2026 · Equipe Custas Cartório · doação · usufruto · sucessão

É a operação mais comum no planejamento sucessório de família brasileira: o pai ou a mãe doa o imóvel para os filhos, mas reserva para si o usufruto — continua morando, continua recebendo o aluguel, continua no controle. Os filhos ficam com a nua-propriedade e, quando o usufrutuário falece, a propriedade se consolida automaticamente, sem inventário sobre aquele bem.

Funciona bem. Mas tem custo, tem imposto e tem armadilhas que raramente são explicadas na mesa da família.

O que é usufruto, juridicamente

O usufruto desmembra a propriedade em duas partes. O usufrutuário fica com os direitos de usar (usus) e de fruir (fructus): pode morar, pode alugar e ficar com o aluguel, pode usar como quiser. O nu-proprietário fica com o direito de dispor (abusus): é o dono, mas um dono que não pode usar enquanto o usufruto durar.

Nenhum dos dois pode vender sozinho. Para alienar o imóvel livre e desembaraçado, os dois precisam assinar — o que, na prática, é exatamente o objetivo: o doador se protege contra a venda do bem sem a sua anuência.

O usufruto se extingue pela morte do usufrutuário, pelo prazo, pela renúncia ou pela consolidação. Quando o usufrutuário morre, a propriedade se consolida na pessoa do nu-proprietário automaticamente — basta averbar o óbito na matrícula. Não há inventário sobre aquele imóvel, e é aí que mora a maior vantagem prática da estrutura.

Por que as famílias fazem isso

• Evitar o inventário daquele bem. O imóvel já está no nome dos filhos; a consolidação é uma averbação.
• Antecipar a tributação sob a regra atual, antes que a progressividade obrigatória do ITCMD eleve as alíquotas nos estados que ainda praticam alíquota única.
• Manter o controle e a renda. O doador continua morando ou recebendo o aluguel, e nada pode ser vendido sem a assinatura dele.
• Reduzir a base de cálculo — em vários estados, tanto o imposto quanto os emolumentos incidem sobre uma fração do valor quando há reserva de usufruto.
• Organizar a partilha em vida, com todos concordando, em vez de deixar a discussão para depois.

Quanto custa: os três pagamentos

Como em qualquer transmissão de imóvel, são três contas separadas.

ITCMD

Doação é transmissão gratuita: paga ITCMD estadual, de 2% a 8%, e não ITBI. Vários estados fixam a base do usufruto em uma fração do valor do bem — um terço é a fração mais comum — cobrando o imposto sobre a nua-propriedade (os dois terços restantes) no momento da doação, e o restante na extinção do usufruto. Outros cobram tudo de uma vez. É a lei estadual que decide. Ver o guia do ITCMD.

Emolumentos da escritura

Aqui as tabelas divergem bastante, e vale conhecer a do seu estado:

• Minas Gerais: nota expressa da tabela manda considerar a terça parte do valor do imóvel para efeito de enquadramento na hipótese de reserva, instituição ou renúncia de usufruto. Num imóvel de R$ 600 mil, a base cai para R$ 200 mil — o que reduz a faixa e o valor do ato.
• Rio de Janeiro: a portaria é explícita em sentido oposto — na escritura de doação com reserva de usufruto serão cobrados dois atos de igual valor declarado.
• São Paulo: segue a tabela de escritura com valor declarado sobre o valor do negócio.

Calcule no seu estado com a calculadora de doação.

Registro na matrícula

A escritura precisa ser registrada, e são dois atos na matrícula: o registro da doação da nua-propriedade e o registro da instituição do usufruto. Alguns registros cobram os dois; outros tratam como ato único. Pergunte antes ao oficial da circunscrição — o telefone está na busca de cartórios.

Um exemplo com números

Imóvel de R$ 600 mil em São Paulo, doado a dois filhos com reserva de usufruto vitalício para o casal doador:

• Escritura de doação: R$ 6.026,36 (faixa de R$ 384.200,01 a R$ 768.400,00)
• Registro na matrícula: R$ 3.284,18
• ITCMD: conforme a lei paulista e a fração aplicável ao usufruto
• Certidões: cerca de R$ 250

Os custos de cartório somam cerca de R$ 9.560. Compare com o cenário alternativo — deixar o imóvel para inventário — em que haveria escritura de inventário, registro da partilha, ITCMD e honorários de advogado, este último ausente na doação. A doação costuma sair mais barata em termos absolutos, e muito mais rápida.

As armadilhas

1. Legítima e colação

A doação a herdeiro necessário — filho, neto, pai — é considerada adiantamento de legítima. No inventário futuro, o valor doado entra em colação para igualar os quinhões, salvo se a escritura dispensar expressamente, dizendo que o bem sai da parte disponível. Doar para um filho sem essa cláusula e sem conversar com os outros é receita de litígio.

E há um limite: o doador não pode doar mais do que a parte disponível (50% do patrimônio) se com isso invadir a legítima dos herdeiros necessários. Doação que ultrapassa é inoficiosa e pode ser anulada na parte excedente — inclusive anos depois.

2. Doar todo o patrimônio

O artigo 548 do Código Civil é claro: "é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador". Doar tudo, sem guardar meios de viver, é nulidade — não irregularidade.

3. Fraude contra credores

Doar imóvel quando já se está insolvente ou com dívidas relevantes pode ser anulado por fraude contra credores. Não é raro: a família tenta "proteger" o patrimônio justamente no momento em que a proteção é ineficaz.

4. O imposto na extinção do usufruto

Em alguns estados, a extinção do usufruto pela morte do usufrutuário gera novo fato gerador de ITCMD sobre a parte remanescente. Em outros, não. É preciso verificar antes, porque o custo total da estrutura depende disso.

5. Vender depois fica mais complicado

Com usufruto instituído, qualquer venda exige a assinatura do usufrutuário e dos nu-proprietários. Se um dos filhos se divorciar, se endividar ou falecer, a situação se complica. É o preço do controle.

6. IPTU e despesas

O usufrutuário responde pelas despesas ordinárias e pelos tributos sobre o uso — IPTU e condomínio, na prática. As despesas extraordinárias e a conservação estrutural ficam com o nu-proprietário. Vale deixar isso escrito na escritura para evitar discussão futura.

Usufruto vitalício ou por prazo?

O mais comum é o vitalício, que dura até a morte do usufrutuário. Também é possível instituir por prazo determinado, ou sucessivo — em favor do casal, de forma que a morte de um transfira o usufruto integral ao sobrevivente. Essa última cláusula é importante e frequentemente esquecida: sem ela, a morte de um dos doadores extingue a metade do usufruto e pode gerar cobrança de imposto naquele momento.

Cláusulas que valem a pena discutir

A escritura de doação admite cláusulas que mudam bastante o efeito prático da operação. Vale conhecê-las antes de assinar, porque incluir depois exige nova escritura.

• Incomunicabilidade. O bem doado não se comunica ao cônjuge do donatário, qualquer que seja o regime de bens. É a cláusula mais pedida por pais que doam para filhos casados — e a que mais evita discussão num divórcio futuro.
• Impenhorabilidade. O bem não responde por dívidas do donatário. Tem limites: não protege contra dívidas anteriores à doação, nem contra dívidas tributárias do próprio imóvel, nem contra pensão alimentícia.
• Inalienabilidade. O donatário não pode vender enquanto durar a cláusula. É a mais pesada das três, e a que mais gera pedido judicial de sub-rogação anos depois, quando a família precisa vender. Segundo o Código Civil, a inalienabilidade implica automaticamente as outras duas.
• Reversão. Se o donatário morrer antes do doador, o bem volta ao doador. Evita que o imóvel siga para a família do genro ou da nora numa sucessão inesperada.
• Dispensa de colação. Declara que a doação sai da parte disponível e não será conferida no inventário. Sem ela, o valor doado entra na conta para igualar os quinhões.
• Encargo. A doação pode ser condicionada a uma obrigação — cuidar do doador, pagar determinada despesa. Descumprido o encargo, a doação pode ser revogada.

Cada uma dessas cláusulas resolve um problema e cria outro. Inalienabilidade protege contra a venda irrefletida, mas trava a família quando surge necessidade legítima. Reversão protege a linha sucessória, mas complica o financiamento do imóvel pelo donatário. Não existe combinação padrão — existe a combinação adequada àquela família.

Revogação: quando dá para voltar atrás

Doação registrada é, para todos os efeitos, definitiva. As hipóteses de revogação são estreitas e estão no Código Civil:

• Ingratidão do donatário — atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave ou calúnia, recusa de alimentos quando podia prestá-los. O prazo para pedir é de um ano do conhecimento do fato;
• Descumprimento de encargo expressamente previsto na escritura.

Fora disso, o caminho é o donatário doar de volta — o que significa nova escritura, novo ITCMD, novos emolumentos e novo registro. Numa doação de R$ 600 mil, desfazer custa praticamente o mesmo que fazer. É por isso que a conversa em família precisa acontecer antes da lavratura, e não na sala de espera do tabelionato.

Alternativas à doação com usufruto

• Doação pura e simples, sem reserva. Mais barata em atos, mas o doador perde o controle e a renda.
• Testamento. Não antecipa imposto nem evita inventário, mas organiza a partilha e permite mudar de ideia a qualquer tempo. Ver quanto custa.
• Holding familiar. Imóveis vão para uma pessoa jurídica e as quotas são doadas com reserva de usufruto. Como a base do ITCMD sobre quotas costuma ser o valor patrimonial contábil, a economia pode ser relevante — mas há custo de manutenção e risco de descaracterização. Ver os custos.
• Compra e venda com preço simbólico. Tentativa de trocar ITCMD por ITBI que costuma ser desconsiderada pelo fisco como simulação. Não é caminho.

Doação em dinheiro e outros bens

Nem toda doação envolve imóvel, e o tratamento muda. Doação em dinheiro não exige escritura pública — pode ser feita por instrumento particular ou até verbalmente, tratando-se de bem móvel de pequeno valor com entrega imediata. Mas o ITCMD continua devido, e é aqui que mora um erro comum: transferências recorrentes entre pais e filhos, sem declaração, aparecem no cruzamento de dados da Receita e das Secretarias de Fazenda estaduais.

Vários estados preveem isenção anual por doador até determinado valor, o que permite distribuir doações ao longo dos anos sem imposto. É planejamento simples, legal e pouco usado — basta declarar.

Doação de veículo exige transferência no Detran e paga ITCMD. Doação de quotas de empresa costuma ter base de cálculo pelo valor patrimonial contábil, quase sempre inferior ao valor de mercado — razão central pela qual a holding aparece no planejamento sucessório.

Documentos necessários

• Do doador e dos donatários: RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento, comprovante de endereço, profissão;
• Pacto antenupcial, se houver;
• Certidão de matrícula atualizada e certidão negativa de ônus do imóvel;
• Carnê do IPTU ou certidão de valor venal;
• Certidão negativa de tributos municipais;
• Guia do ITCMD paga;
• Anuência do cônjuge do doador, se casado em regime que exija.

Um roteiro

1. Levante o valor de referência do imóvel no estado — é ele que define a base do imposto.
2. Verifique como a lei estadual trata o usufruto: fração da base, imposto na extinção, isenções.
3. Confira como a tabela de emolumentos do estado trata a reserva de usufruto — a diferença entre Minas Gerais e Rio de Janeiro, aqui, é de milhares de reais.
4. Converse com todos os herdeiros necessários antes, e decida sobre a dispensa de colação.
5. Verifique se a doação não invade a legítima nem deixa o doador sem meios.
6. Defina se o usufruto será sucessivo entre os doadores.
7. Calcule tudo na calculadora de doação e confira a tabela do seu estado.
8. Depois da escritura, registre na matrícula — sem isso nada se transferiu.

Doação com usufruto é um bom instrumento, usado no momento certo e com as cláusulas certas. É também uma decisão praticamente irreversível: doado e registrado, voltar atrás exige nova doação, com novo imposto e novos emolumentos. Vale a conversa com advogado antes, não depois.