Dez erros caros na compra de um imóvel — e quanto cada um custa

05/08/2026 · Equipe Custas Cartório · compra de imóvel · erros · registro

Todo cartório tem as suas histórias: a família que descobre, vinte anos depois, que a casa nunca saiu do nome do vendedor; o comprador que pagou ITBI a mais porque ninguém contou que dava para discutir; o herdeiro que esperou dez anos e pagou multa sobre um imóvel que valorizou.

Esta é a lista dos erros que mais aparecem, com o prejuízo estimado de cada um.

1. Não registrar a escritura

Custo do erro: o imóvel inteiro.

É o mais grave e o mais comum. O artigo 1.245 do Código Civil é explícito: enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo o dono. Escritura na gaveta significa que o imóvel responde por dívidas de quem vendeu, que ele pode ser vendido de novo a terceiro que registre primeiro, e que você não consegue vender, financiar nem dar em garantia.

Como evitar: protocole no registro de imóveis logo após a escritura. A prenotação garante prioridade por trinta dias. Ver quanto custa o registro.

2. Orçar só a escritura

Custo do erro: de R$ 8 mil a R$ 15 mil de surpresa.

Numa compra de R$ 400 mil, a escritura é só um dos itens. Há ITBI (de R$ 8 mil a R$ 12 mil), registro (de R$ 1,9 mil a R$ 5 mil), certidões e prenotação. Em Minas Gerais e na Bahia, o registro custa exatamente o mesmo que a escritura — quem orçou um vai pagar dois.

Como evitar: monte a planilha completa antes de assinar o compromisso. Use a calculadora de compra e venda e o roteiro de custos totais.

3. Pular as certidões

Custo do erro: o imóvel, de novo.

Certidões custam de R$ 150 a R$ 600 — o menor item da conta. E são elas que revelam execuções contra o vendedor, penhoras, dívidas condominiais que acompanham o bem e ações capazes de configurar fraude à execução. Comprar de quem está sendo executado pode resultar na anulação da venda anos depois, com o comprador virando embargante de terceiro num processo que não é dele.

Como evitar: peça o conjunto completo, do imóvel e de cada vendedor, e tire de novo às vésperas da escritura. Ver a lista completa.

4. Não ler a matrícula até o fim

Custo do erro: meses de atraso e exigências no registro.

A matrícula conta a história inteira do imóvel. Cadeia interrompida, área que mudou sem retificação, construção não averbada, usufruto de quem já faleceu, hipoteca antiga sem baixa: tudo isso vira nota de exigência na hora de registrar, e resolver depois é bem mais caro do que antes.

Como evitar: leia do primeiro ao último ato. R são registros, AV são averbações. Na dúvida, leve ao próprio registro de imóveis e pergunte — a conversa é gratuita.

5. Declarar valor menor do que o real

Custo do erro: o imposto volta depois, maior.

Além de configurar crime contra a ordem tributária, declarar a menos reduz o custo de aquisição para fins de imposto de renda. Na revenda, o ganho de capital fica maior e o imposto — 15% ou mais sobre a diferença — supera com folga o que se economizou de ITBI. E as tabelas de emolumentos, quase todas, mandam usar o maior valor entre o declarado e o do lançamento fiscal, então a economia nem sequer se realiza no cartório.

6. Não perguntar sobre reduções

Custo do erro: de R$ 4 mil a R$ 12 mil.

Nenhuma redução é automática. Financiamento pelo SFH pode dispensar a escritura inteira e reduzir a alíquota do ITBI sobre a parcela financiada. Em Minas Gerais, imóvel financiado tem redução de 50% nos emolumentos, e no SFH ou SFI, de 80%. Regularização fundiária de interesse social é gratuita ou simbólica.

Como evitar: pergunte no banco, na prefeitura e no cartório. Ver as reduções do financiamento.

7. Aceitar a avaliação da prefeitura sem discutir

Custo do erro: de R$ 1 mil a R$ 5 mil de ITBI a mais.

Desde o Tema 1.113 do STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro. Para afastá-lo, o município precisa instaurar processo administrativo com contraditório — não pode simplesmente aplicar um valor de referência unilateral.

Como evitar: se a guia veio muito acima do preço real, peça a memória de cálculo e impugne administrativamente. Ver como fazer.

8. Confundir ITBI com ITCMD

Custo do erro: pagar o imposto errado e ter de pedir restituição.

ITBI é municipal, sobre transmissão onerosa entre vivos. ITCMD é estadual, sobre herança e doação. Herança não paga ITBI. Doação de imóvel não paga ITBI. Partilha igualitária em divórcio não paga nenhum dos dois. Pagar ao ente errado significa pedir restituição a um e pagar de novo ao outro — com o tempo todo travando o registro.

9. Adiar o inventário

Custo do erro: multa, mais herdeiros e imóvel travado.

Vários estados aplicam multa sobre o ITCMD quando o pedido é feito depois de 60 ou 180 dias do óbito. Além disso, a cada ano aumenta a chance de um herdeiro falecer e trazer os próprios sucessores para o caso, o valor dos bens se atualiza e a base do imposto sobe. E, enquanto não se registra a partilha, nenhum imóvel do espólio pode ser vendido, financiado ou dado em garantia.

Como evitar: abra o quanto antes. Sendo todos maiores, capazes e concordes, e não havendo testamento, resolve-se em cartório em semanas. Ver o roteiro.

10. Achar que cartório mais barato existe

Custo do erro: tempo perdido — e, às vezes, cair em golpe.

Emolumento é fixado por lei estadual e vale igual em todas as serventias do estado. Cobrar acima é infração disciplinar, com devolução em dobro; cobrar abaixo, para atrair clientela, também é vedado. Se dois cartórios do mesmo estado deram orçamentos diferentes para o mesmo ato, um está errado — peça a memória de cálculo.

Ofertas de "cartório com desconto" na internet costumam ser intermediários cobrando taxa por serviço que você faz direto, ou coisa pior. Ver por que o preço é fixo.

Três erros que só aparecem anos depois

Além dos dez acima, há um grupo de descuidos que não incomoda ninguém no dia da compra e explode na venda seguinte — às vezes uma década depois.

Construção não averbada

Você comprou um terreno e construiu, ou comprou uma casa que foi ampliada. Se a construção não estiver averbada na matrícula, o imóvel continua sendo, para o registro, o que a matrícula diz. Isso impede financiamento pelo comprador seguinte, dificulta a venda e trava inventário. A averbação exige habite-se, ART do responsável técnico e, conforme o caso, certidão negativa de débitos da obra — documentos que ficam mais difíceis de obter com o tempo.

Divergência de nome entre documentos

Casou e mudou o nome, divorciou e voltou ao de solteiro, corrigiu uma grafia no RG. Se a matrícula ainda traz o nome antigo, o registro de imóveis vai exigir a comprovação da identidade entre as duas pessoas antes de registrar qualquer coisa. É resolvível por averbação, mas é mais um ato, mais uma espera e mais uma certidão.

Alienação fiduciária quitada e não baixada

Financiamento pago, termo de quitação guardado na gaveta, baixa nunca averbada. Na matrícula, o banco continua sendo credor fiduciário — e o imóvel, indisponível para venda. A averbação custa dezenas de reais no dia da quitação; feita anos depois, com banco incorporado e sistema migrado, vira uma peregrinação. Ver o passo a passo da baixa.

O denominador comum dos três é o mesmo: são atos baratos, rápidos e sem urgência aparente. Justamente por isso ficam para depois — e o depois chega quando alguém precisa vender com pressa.

Erros de quem vende

A lista acima é do comprador, mas quem vende também erra:

• Não exigir a comprovação do registro. Enquanto o comprador não registrar, o imóvel continua no nome do vendedor — e com ele o IPTU, as taxas e a responsabilidade.
• Entregar as chaves antes do pagamento integral, sem garantia contratual.
• Não averbar o divórcio na certidão de casamento antes de vender. Sem isso, o registro exige a assinatura de um cônjuge que já não existe juridicamente.
• Assinar procuração com poderes amplos demais para o corretor ou para terceiro. Ver os riscos.

Erros específicos de imóvel na planta

Comprar de construtora tem armadilhas próprias, e elas custam caro justamente porque o dinheiro sai antes de o imóvel existir.

• Não registrar o compromisso na matrícula. O compromisso de compra e venda registrado gera direito real de aquisição, oponível a terceiros — inclusive se a construtora quebrar. Sem registro, você é um credor comum na fila. É um ato barato perto do que protege.
• Não conferir se o memorial de incorporação está registrado. A incorporação precisa estar registrada no registro de imóveis antes de a construtora poder vender unidades. Vender sem isso é irregularidade grave, e a certidão que comprova o registro é pública.
• Pagar taxa de assessoria imobiliária sem serviço. A jurisprudência tem considerado abusiva a cobrança quando não há prestação efetiva ao comprador.
• Aceitar taxa de interveniência sem negociar, quando se financia em banco diferente do parceiro do empreendimento. É valor negociável e às vezes chega a alguns milhares.
• Ignorar a correção pelo INCC durante a obra. Não é custo de cartório, mas costuma superar todos os itens desta lista somados.

Quando vale contratar um advogado

Não é sempre. Numa compra simples, à vista ou financiada, de imóvel com matrícula limpa e vendedor com certidões negativas, a diligência descrita aqui resolve. Vale contratar quando:

• a matrícula tem pendência — ônus sem baixa, cadeia interrompida, área divergente;
• alguma certidão veio positiva e é preciso avaliar o risco;
• o imóvel vem de espólio, de leilão ou de empresa em recuperação;
• há construção não averbada ou questão urbanística;
• o valor é alto o bastante para que o honorário seja irrelevante diante do risco.

O custo de uma análise documental costuma ser uma fração dos itens desta lista. É o tipo de despesa que só parece cara para quem nunca precisou dela.

O erro mais comum de todos

É o mais banal: não perguntar. As tabelas de emolumentos são públicas e ficam afixadas na serventia por obrigação legal. As alíquotas de ITBI estão no código tributário de cada município. As reduções estão escritas nas notas das tabelas. Os registradores e tabeliães respondem dúvidas de graça — é parte da função deles.

Quase todo prejuízo desta lista poderia ter sido evitado por uma ligação de dez minutos antes de assinar alguma coisa. Os telefones de todas as serventias do país estão na nossa busca de cartórios, e os valores do seu estado, na tabela de emolumentos.

O que fazer se o erro já aconteceu

Boa parte das pessoas que chega a este texto já está no meio do problema. Três situações comuns e o caminho de saída de cada uma.

Comprei e nunca registrei, e o vendedor sumiu. Se você tem contrato quitado, o caminho mais direto hoje é a adjudicação compulsória extrajudicial, criada pela Lei nº 14.382/2022: pede-se diretamente no registro de imóveis, sem ação judicial e sem provar tempo de posse. Se não houver título nenhum ou a cadeia estiver rompida, resta a usucapião extrajudicial.

O vendedor faleceu antes do registro. O imóvel entra no inventário dele, e o registro dependerá dos herdeiros. Vale procurá-los cedo: com o contrato quitado em mãos, a escritura pode ser lavrada pelos sucessores, ou o caso segue pela adjudicação. Quanto mais tempo passa, mais herdeiros entram na conta.

Paguei imposto ao ente errado. Cabe pedido de restituição administrativa, com prazo de cinco anos. Junte a guia paga, a comprovação de que o imposto não era devido àquele ente e o comprovante do pagamento correto. É burocrático, mas costuma funcionar sem litígio.

Em todos os casos, o custo de resolver hoje é menor do que o de resolver no ano que vem — e a diferença raramente diminui com o tempo.

Um checklist final

1. Certidão de matrícula atualizada, lida do início ao fim.
2. Certidões de cada vendedor: estaduais, federais, trabalhista, protesto.
3. Negativa de IPTU e de condomínio, com as atas das últimas assembleias.
4. Alíquota do ITBI conferida na prefeitura, com pergunta sobre redução para financiamento.
5. Emolumentos de escritura e registro calculados pela tabela do estado.
6. Verificação se o caso admite dispensa de escritura ou redução.
7. Quem paga o quê, por escrito, no compromisso.
8. Registro protocolado logo após a escritura.
9. Certidão de matrícula nova depois do registro, guardada junto com a escritura.
10. Cadastro do IPTU e concessionárias atualizados.

Nenhum desses passos é caro. O caro é pular um deles.